• 1.5. Допущения и ограничивающие условия
  • 1.6. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
  • 2. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ
  • 2.2. Имущественные права на Объект оценки
  • 2.4. Предполагаемое использование результатов оценки
  • 2.7. Допущения и ограничения, на которых основывается оценки
  • 3.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА РАПОЛОЖЕННОГО В ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ
  • Климат
  • Административное деление
  • Название района Население, тыс.ч. (2007) Районный центр
  • Район расположения Оленинский район Тверской области
  • Развитость социально-бытовой инфраструктуры
  • Удаленность, транспортная доступность
  • Парковка
  • Собственник Кадастровый номер Площадь, кв.м
  • Особенности объекта оценки
  • 3.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА РАСПОЛОЖЕННОГО В РЕСПУБЛИКЕ КАРЕЛИЯ
  • Район расположения Республика Карелия, Питкярантский р-н, урочище Вуорилампи
  • Доступ к объекту
  • 4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

  • Скачать 12.88 Mb.


    страница2/22
    Дата14.09.2018
    Размер12.88 Mb.
    ТипОтчет

    Скачать 12.88 Mb.

    Отчет №45/02 Об оценке комплекса земельных участков


    1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   22

    1.4. Сертификат качества оценки


    Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

    Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчета.

    Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в объекте оценки и действует непредвзято и без предубеждений по отношению к участвующим сторонам.

    Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой стоимости оценки, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

    Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №№ 297-299 (соответственно) и ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, а также в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13.

    Представитель Заказчика получил все разъяснения относительно целей оценки, своих прав, обязанностей и возможностей Оценщика, ознакомлен со значением используемых терминов.

    Статус Оценщика определяется как независимый оценщик, – т.е. внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к Объекту оценки, подразумевающих оплату услуг, за исключением оплаты услуг по оценке.

    В ходе подготовки Отчета об оценке никто не оказывал Оценщику существенной профессиональной помощи.


    1.5. Допущения и ограничивающие условия

    Настоящая оценка выполнена при следующих предположениях и ограничениях.



    1. Оценщики основывались на информации, представленной Заказчиком, а также полученной в результате исследования рынка и Объекта оценки. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать абсолютную точность полученной информации, поэтому, там, где возможно, делаются ссылки на источник информации. Оценщики исходили из того, что предоставленные данные являются точными и правдивыми. Перед Оценщиками не ставилась задача по специальной проверке представленной информации и данных.

    2. Поскольку Заказчиком не предоставлен предполагаемый график продажи квартир в различных стадиях готовности, Оценщик ведет расчет исходя из предположения продажи всех квартир в уже сданных жилых домах.

    3. Оценщик принимает как достоверную всю информацию, полученную от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде, а также информацию, предоставленную заказчиком, не подписанную уполномоченным на то лицом и незаверенную в установленном порядке и не вступающую в противоречие с профессиональным опытом Оценщика Исполнителя.

    4. От Оценщиков не требовалось, и они не принимают на себя ответственность за описание правового состояния Объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов прав. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения Объекта оценки требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

    5. При проведении оценки стоимости не проводится: инвентаризация, юридическая, аудиторская, строительно-техническая, технологическая, санитарно-экологическая и эпидемиологическая экспертизы.

    6. Оценщик исходит из того, что все необходимые лицензии, правоподтверждающие (и правоустанавливающие) документы на имущество, оценка которого будет проводиться при определении стоимости Объекта оценки, и иная необходимая разрешительная документация существуют или могут быть получены или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте.

    7. Объект оценки рассматривается свободным от каких-либо обременений правами иных лиц, если иное не оговорено специально в Отчете.

    8. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором на оказание услуг по оценке.

    9. Оценщик имеет право при проведении оценки использовать другие допущения и ограничения, не описанные выше, необходимость в которых обусловлена информацией об Объекте оценке, получаемой Оценщиком при проведении оценки, при условии, что эти допущения и ограничения не будут противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности.

    10. Любое распределение итоговой величины стоимости между составляющими элементами Объекта оценки, если таковое имеется в Отчете, применяется только для целей и задач, указанных в Отчете. Отдельные показатели стоимости любого из элементов Объекта оценки не могут быть использованы отдельно от Отчета для любых других целей и задач без специального обоснования и расчетов.

    11. При проведении оценки стоимости предполагалось разумное владение и компетентное управление Объектом оценки. Оценщики не гарантируют и не несут ответственность за убытки и потери Заказчика и третьих лиц, которые явились следствием мошенничества, халатности или неправомочных действий в отношении Объекта оценки. От оценщиков не требуется, и они не принимают на себя ответственность за результаты хозяйственной деятельности, за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки.

    12. В процессе оценки оценщики оставляют за собой право проводить округление полученных результатов в соответствии с правилами округления, не оказывающее существенного влияние на итоговый результат стоимости объекта оценки.

    13. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или Объекта оценки и/или его составляющих, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

    14. Отчет содержит профессиональное мнение оценщиков относительно итоговой величины стоимости Объекта оценки для указанных целей и задач по состоянию на Дату проведения оценки.

    15. Итоговая величина стоимости Объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиками обобщения (согласования) результатов расчетов стоимости Объекта оценки различными подходами и методами оценки, не является гарантией того, что Объект оценки будет отчужден на открытом рынке по этой цене.

    16. Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в действующей редакции) «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

    • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

    • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

    • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

    • платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

    1. Согласно п. 24 Международного Стандарта Финансовой Отчетности (IFRS 13) «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России №106н от 18.07.2012 г.) «Справедливая стоимость – это цена, которая может быть получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе на основном (или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена) независимо от того, является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого метода оценки».

    2. «Справедливая стоимость – это рыночная оценка, а не оценка, формируемая с учетом специфики предприятия. По некоторым активам и обязательствам могут существовать наблюдаемые рыночные операции или рыночная информация. По другим активам и обязательствам наблюдаемые рыночные операции или рыночная информация могут отсутствовать. Однако цель оценки справедливой стоимости в обоих случаях одна и та же - определить цену, по которой проводилась бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива или передаче обязательства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена на дату оценки с точки зрения участника рынка, который удерживает актив или имеет обязательство).

    3. Если цена на идентичный актив или обязательство не наблюдается на рынке, предприятие оценивает справедливую стоимость, используя другой метод оценки, который обеспечивает максимальное использование уместных наблюдаемых исходных данных и минимальное использование ненаблюдаемых исходных данных. Поскольку справедливая стоимость является рыночной оценкой, она определяется с использованием таких допущений, которые участники рынка использовали бы при определении стоимости актива или обязательства, включая допущения о риске. Следовательно, намерение предприятия удержать актив или урегулировать или иным образом выполнить обязательство не является уместным фактором при оценке справедливой стоимости» (пп. 2, 3 IFRS 13).

    4. Определение справедливой стоимости не противоречит определению рыночной стоимости. В целом данные понятия взаимозаменяемы. Методика оценки справедливой стоимости эквивалентна методике определения рыночной стоимости.

    5. Оценщики не несут ответственности за возможный ущерб Заказчика или собственника Объекта оценки в случае несанкционированного использования, распространения или обнародования Отчета, или любой его части третьими лицами.

    6. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.

    7. Вся информация принята со слов Заказчика.

    8. Часть или доля оцениваемого участка определяется пропорционально его оценочной стоимости, приведенной в данном отчете.


    1.6. Применяемые стандарты оценочной деятельности.

    Оценка стоимости проводилась как в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в действующей редакции) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и в соответствии с:



    1. Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297.

    2. Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298.

    3. Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299.

    4. Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.

    5. Международными стандартами оценки Международного Комитета по стандартам оценки (седьмое издание 2005 г.).

    6. Международным Стандартом Финансовой Отчетности (IFRS 13) «Оценка справедливой стоимости».

    Использование Международных стандартов связано с тем, что перечисленные выше стандарты оценки, обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации определяют общие принципы оценки, а Международные стандарты определяют конкретные принципы оценки тех или иных видов собственности.

    Возможность использования Международных стандартов оценки подтверждена ст. 7 Гражданского кодекса РФ «Гражданское законодательство и нормы международного права», где указано, что «Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации» и могут непосредственно применяться кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта».

    Также Оценщик использовал стандарты саморегулируемой организации МСНО-НП «ОБЩЕСТВО ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ЭКСПЕРТОВ И ОЦЕНЩИКОВ», утвержденные протоколом № 28/08 от 04.07.2008 г.: СТ/4-ССПОД.ОПЭО «Общие положения о порядке проведения оценки», СТ/1-ССПОД. ОПЭО «Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности», СТ/2-ССПОД. ОПЭО «Кодекс профессиональной этики». Данные стандарты и правила являются обязательными к использованию (в соответствии с положениями ст. 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

    2. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ

    2.1. Идентификация Объекта оценки

    Объектом оценки является комплекс земельных участков, принадлежащих Закрытому акционерному обществу «ГФТ Паевые Инвестиционные Фонды» Д.У. ЗПИФ рентный «Тверская усадьба», общей площадью 139 447 557,00 кв.м состоящий из 1950 участков. (полный перечень см. Таблицу №1 в Приложении №1).

    2.2. Имущественные права на Объект оценки

    Оценке подлежит право собственности на объект недвижимости 1950 участков согласно данным в Таблице №1 в Приложении №1.

    Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.209 часть 1, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права, и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    2.3. Цель оценки

    Определение справедливой (рыночной) стоимости объекта оценки. Оценка проводилась с целью принятия обоснованных управленческих решений.

    2.4. Предполагаемое использование результатов оценки

    Определение справедливой (рыночной) стоимости для целей залога объекта недвижимости

    2.5. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки

    См. пункт 1.5 отчета «Допущения и ограничивающие условия».

    2.6. Дата оценки

    Дата оценки – 20 февраля 2016 г. Все расчеты выполнены на дату оценки.

    «…На дату оценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной стоимости.


    2.7. Допущения и ограничения, на которых основывается оценки

    См. пункт 1.5 отчета «Допущения и ограничивающие условия».

    3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

    Описание Объекта оценки составлено на основании документов, предоставленных Заказчиком:



    • свидетельства о государственной регистрации права собственности

    • кадастровый план земельного участка

    • ситуационный план земельного участка

    Копии документов приведены в Приложении №1 к Отчету.

    3.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА РАПОЛОЖЕННОГО В ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

    3.1.1. Анализ местоположения

    Тверская область

    Тверская область расположена на западе средней части Восточно-Европейской равнины. Она протянулась на 260 км с севера на юг и на 450 км с запада на восток.

    Рельеф

    Поверхность в основном равнинная, на западе — Валдайская возвышенность, на востоке Молого-Шекснинская низменность, на крайнем западе — Плоскошская низина, в центре Тверская моренная гряда. Верхняя точка — 346 м около деревни Починок Фировского района, нижний уровень — 61 метр — берег реки Кунья на границе с Новгородской областью.

    Полезные ископаемые

    Область бедна ценными полезными ископаемыми. В недрах области залегают пласты бурого угля Подмосковного угольного бассейна. Крупнейшее месторождение — Большое Нелидовское, давшее с 1948 по 1996 год около 21 млн т твёрдого топлива.

    На равнинных участках широко распространены мощные торфяные залежи общим объёмом в 15,4 млрд м³. Рассчитанные запасы торфа составляют 2051 млн т (около 7 % запасов европейской части России). В промышленном масштабе освоено 43 месторождения торфа общей площадью около 300 тыс. га, основные эксплуатируемые запасы сконцентрированы в пяти месторождениях, расположенных в центральной и южной частях региона. С 1971 по 1999 годы разработано более 44 млн т топливного торфа.

    Распространены известняки, встречаются залежи легкоплавких и огнеупорных глин и кварцевого песка, сапропелей, многочисленны подземные пресные и минеральные водные пласты, открытые источники (наиболее известна лечебно-столовая вода «Кашинская»).

    Климат

    Средние температуры января от −9 до −17 °C, июля +17…+18°С. Осадков около 650 мм в год.

    Гидрография

    На территории области свыше 800 рек общей протяжённостью около 17 000 км. Основная река — Волга (685 км). Её исток находится в Осташковском районе. Также в области особенно значимы и другие реки: Западная Двина (262 км), Тверца (188 км), Медведица (269 км), Молога (280 км) и Межа (259 км). По территории области проходит водораздел Каспийского и Балтийского морей.

    На территории региона 1769 озёр (1,4 % территории), в том числе Селигер (259,7 км²), Верхневолжские озёра, Великое, Верестово, Пирос и Шлино. Максимальная озёрность на западе и северо-западе области. Самые глубокие озера области (эворционные) — Бросно (41,5 м) и Долосец (41 м).

    Основные водохранилища: Верхневолжское, Иваньковское, Угличское и Рыбинское расположенные на Волге; Вазузское и Вышневолоцкое на менее крупных реках.

    Почвы

    Почвы на территории региона преимущественно супесчаные (а местами глинистые) дерново-подзолистые, крупный массив Оршинского болота (Калининский район) богат торфяно-болотными почвами, встречающимися участками по всей области. Наиболее плодородные земли находятся на востоке области (Кашинский, Калязинский районы)

    Растительность

    Регион находится в лесной зоне, в подзоне южной тайги, переходящей в широколиственно-тёмнохвойные леса на северо-западе и массивы сосновых лесов в северной и юго-западной частях.

    Леса занимают 4,5 млн га (около 2,0 млн га хвойных пород), или 53 % от общей площади области.

    Общие запасы древесины в регионе — 658 млн м³. Запасы спелого леса оцениваются в 147,8 млн м³, включая ресурсы, предназначенные для эксплуатации, — около 100 млн м³. Расчетная лесосека установлена в объеме 6,2 млн м³/год, объем лесозаготовок составляет около 34 % лесосеки (2003).

    Болота занимают около 7 % от общей площади области

    Охрана природы

    Крупнейший природоохранный объект — Центрально-лесной биосферный заповедник на территории Нелидовского и Андреапольского районов, охраняемой территорией 46 061 га.

    Действуют: Завидовский научно-опытный заповедник, 202 заказника (в том числе 168 охраняемых болот), 252 памятника природы (включая 78 старинных парков), 35 лесных комплексов, охраняются 18 озер и другие единичные объекты. В Государственном природном комплексе «Завидово» находится резиденция Президента РФ.

    Экология

    Очагами загрязнения являются города с химической промышленностью: Торжок и Нелидово. На территории военной части в поселке Мигалово размещены радиоактивные отходы.
    Тверская область — субъект федерации в составе Российской Федерации. Расположена на северо-западе страны. Административный центр — город Тверь. Область была образована 29 января 1935, до 1990 называлась Калининская область.

    География и климат

    Площадь территория 84,1 тыс. км2. Поверхность в основном равнинная, на западе — Валдайская возвышенность. Главная река — Волга. Свыше 500 озёр, в том числе Селигер. Иваньковское, Угличское и Рыбинское водохранилища на Волге. Заповедники. Средние температуры января от -9 до -17°С, июля 17—18°С. Осадков ок. 650 мм в год.



    Демография
    Население 1406,6 тыс. человек (2006). Плотность населения 17,0 чел./км? (2005), удельный вес городского населения:73,5 % (2006). В состав области входит 23 города, 30 поселков городского типа. Большую часть населения составляют русские. На северо-востоке существует район, в котором исторически компактно проживают карелы.

    Административное деление

    Область включает городов 12 городов областного подчинения. Кроме того, в нее входят 36 районов. Районы:



    Название района

    Население, тыс.ч. (2007)

    Районный центр

    Население райцентра, тыс. человек (2007)

    Андреапольский район

    15,0

    Андреаполь

    9,0

    Бежецкий район

    12,8

    Бежецк

    . 4,0

    Бельский район

    7,3

    Белый




    Бологовский район

    17,1

    Бологое




    Весьегонский район

    15,1

    Весьегонск

    8,2

    Вышневолоцкий район

    27,2

    Вышний Волочёк




    Жарковский район

    6,9

    пгт Жарковский

    4,7

    Западнодвинский район

    17,8

    Западная Двина

    9,4

    Зубцовский район

    18,4

    Зубцов

    7,2

    Калининский район

    51,4

    Тверь




    Калязинский район

    22,9

    Калязин

    14,3

    Кашинский район

    12,0

    Кашин




    Кесовогорский район

    8,7

    пгт. Кесова Гора

    3,9

    Кимрский район

    14,4

    Кимры




    Конаковский район

    47,5

    Конаково




    Краснохолмский район

    13,5

    Красный Холм

    6,1

    Кувшиновский район

    16,6

    Кувшиново

    10,6

    Лесной район

    6,2

    село Лесное

    2,0

    Лихославльский район

    28,4

    Лихославль

    12,1

    Максатихинский район

    19,6

    пгт Максатиха

    9,7

    Молоковский район

    6,2

    пгт Молоков

    2,4

    Нелидовский район

    8,5

    Нелидово




    Оленинский район

    13,9

    пгт Оленин

    5,1

    Осташковский район

    6,8

    Осташков




    Пеновский район

    7,9

    пгт Пено

    4,6

    Рамешковский район

    15,8

    пгт Рамешки

    4,3

    Ржевский район

    13,3

    Ржев




    Сандовский район

    8,3

    пгт Сандово

    3,7

    Селижаровский район

    14,4

    пгт Селижарово

    7,2

    Сонковский район

    9,7

    пгт Сонково

    4,3

    Спировский район

    13,2

    пгт Спирово

    6,7

    Старицкий район

    25,5

    Старица

    9,2

    Торжокский район

    23,2

    Торжок




    Торопецкий район

    23,5

    Торопец

    14,0

    Удомельский район

    9,7

    Удомля




    Фировский район

    11,1

    пгт Фирово

    2,7

    Отрасли промышленности:

    машиностроение (экскаваторы, пассажирские вагоны (Тверь), электропоезда, спецвагоны(Торжок), текстильное оборудование, сельскохозяйственные машины, гаражное оборудование (Бежецк), противопожарное оборудование (Торжок), электротехнические изделия (Кашин), приборы и осветительную аппаратуру (Ржев, Лихославль) и др.), текстильная (хлопчато-бумажные (Вышний Волочек), шерстяные (Завидово), шелковые (Тверь) и льняные (Осташков) ткани), химическая (химического волокна, стеклопластики, стекловолокно, полиграфические краски), полиграфическая, деревообрабатывающая, целлюлозно-бумажная, кожевенно-обувная, пищевая и др. промышленность; производство стройматериалов; пищевая промышленность. Производятся фанера и деревянные строительные детали (Вышний Волочек, Нелидово, Земцы), мебель (Тверь, Ржев, Торжок), целлюлоза и бумага (Кувшиново). Старая отрасль промышленности — стекольная (Вышний Волочек, Спирово) и фарфоро-фаянсовая (Конаково). Доля машиностроения в объеме промышленного производства составляет 30 %. Здесь расположены следующие крупные предприятия: ОАО «Тверской вагоностроительный завод», ОАО «Пожтехника», ОАО «Торжокский вагоностроительный завод», ОАО «Тверьэкскаватор», ОАР НПК «Химволокно» Доля лёгкой промышленности — 7 %.



    Энергетика
    Электроэнергетика стабильно занимает второе место в структуре промышленного производства области (доля в 2003 г. — 30 %). На территории области располагаются крупнейшие объекты электроэнергетики — Калининская АЭС и Конаковская ГРЭС. На Калининской АЭС в настоящее время действуют три энергоблока общей мощностью 3 ГВт. В 2011 году должен состояться ввод в эксплуатацию энергоблока № 4 мощностью 1 ГВт. Калининская АЭС расположена на севере Тверской области в 125 км от города Тверь на южном берегу озера Удомля. Расстояние до Москвы — 330 км, до Санкт-Петербурга — 400 км. Калининская АЭС снабжает электроэнергией восемь регионов страны.

    Сельское хозяйство

    Посевы пшеницы, ржи, овса, кормовых культур; картофелеводство, овощеводство. Важный район льноводства. Молочное скотоводство, свиноводство. Птицеводство. Судоходство по Волге и оз. Селигер. Курорт Кашин.



    Район расположения

    Оленинский район Тверской области - расположен в 100 км от МКАД на запад от г Москвы.

    В составе района 6 городских и сельских поселений, которые насчитывают 27 населенных пунктов.

    Население района – около 5 100 чел.,

    Основу экономики района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия по производству товаров народного потребления, имеются санаторно-курортные учреждения, дома отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи.



    Развитость социально-бытовой инфраструктуры

    Территория района расположения объекта оценки имеет слабо развитую инфраструктуру, что связано, в первую очередь, с расположением объекта и удаленностью от магистральных дорог.



    Удаленность, транспортная доступность

    Объект оценки расположен на расстоянии около 100 км от внешней стороны МКАД. Шоссе – Ленинградское.



    Доступ к объекту

    Доступ к объекту осуществляется автомобильным транспортом со стороны Лениградского шоссе.



    Парковка

    Не организована



    Окружающая застройка

    Деревни.


    Республика Карелия — республика, субъект Российской Федерации. Входит в состав Северо-Западного федерального округа.

    Столица — город Петрозаводск.

    Граничит с Архангельской, Вологодской, Ленинградской и Мурманской областями России и с Финляндией.

    Республика Карелия является правопреемником Карельской трудовой коммуны.



    География

    Республика расположена в Северной Европе, в северо-западной части России, омывается Белым морем на северо-востоке.

    Основной рельеф республики — холмистая равнина, переходящая на западе в Западно-Карельскую возвышенность. Ледник, отступая на север, сильно изменил рельеф Карелии — появились во множестве моренные гряды, озы, камы, озёрные котловины.

    Высочайшая точка Республики Карелия — гора Нуорунен.



    Часовой пояс

    Республика Карелия находится в часовом поясе, обозначаемом по международному стандарту как Moscow Time Zone (MSK). Смещение относительно Всемирного координированного времени UTC составляет +4:00 (с 27 марта 2011 года закреплено постоянное летнее время).



    Климат

    Климат мягкий с обилием осадков, меняется на территории Карелии от морского к континентальному. Зима снежная, прохладная, но обычно без сильных морозов. Лето непродолжительное и прохладное (по северным районам), с большим количеством осадков. Даже в июне в республике иногда бывают заморозки. Жара бывает редко и наступает на две-три недели по южным районам не каждый год.



    Геология

    В Карелии 175 месторождений 24 видов полезных ископаемых. Активно добывается слюда, полевой шпат, кварц, облицовочный камень, а также разнообразные строительные материалы — граниты, диабазы, мраморы. Встречаются золото, серебро, алмазы, редкоземельные металлы. Разрабатываются месторождения железной руды, титана, ванадия, молибдена. Разведаны месторождения урановых руд (прежде всего Онежское).

    В 2008 году Министерство экономического развития объявило о начале проекта разработки месторождений в Пудожском районе под названием «Пудожский мегапроект». Планируются разведка и промышленная разработка Пудожгорского месторождения титано-магнетитовых руд, Аганозерского месторождения хромовых руд и Шалозерского месторождения хромо-медно-никелево-платинометальных руд Бураковского массива.

    Гидрология

    В Карелии насчитывается около 27 000 рек, из которых самые крупные: Водла (протяженность — 149 км), Кемь (191 км), Онда (197 км), Унга, Чирка-Кемь (221 км), Ковда, Шуя, Суна с водопадом Кивач, Выг.

    Также в республике около 60 000 озёр. В совокупности с болотами они насчитывают около 2000 км³ качественной свежей воды. Ладожское и Онежское являются самыми большими озёрами в Европе. Другие крупные озёра Карелии: Нюк (Nuokkijärvi), Пяозеро (Pääjärvi), Сегозеро (Seesjärvi), Сямозеро (Säämäjärvi), Топозеро (Tuoppajärvi), Выгозеро (Uikujärvi), Юшкозеро (Jyskyjärvi).

    Флора и фауна

    Фауна Карелии относительно молодая, она сформировалась после Ледникового периода. Всего на территории республики обитают 63 вида млекопитающих, многие из которых, например, ладожская кольчатая нерпа, белка-летяга и бурый ушан занесены в Красную книгу. На реках Карелии можно увидеть хатки европейских и канадских бобров. Канадский бобр, а также ондатра, американская норка — акклиматизированные представители фауны Северной Америки. Енотовидная собака тоже не коренной обитатель Карелии, она родом с Дальнего Востока. С конца 1960-х стали появляться кабаны, в южные районы заходит косуля. Встречается медведь, рысь, барсук и волк.

    В Карелии обитает 285 видов птиц, из которых 36 видов внесены в Красную книгу Карелии. Самые распространённые птицы — это зяблики. Встречается боровая дичь — рябчики, тетерева, белые куропатки, глухари. Каждую весну в Карелию из тёплых стран прилетают гуси. Распространены хищные птицы: совы, ястреба, орлы-беркуты, болотные луни. Также обитает 40 пар редких орланов-белохвостов. Из водоплавающих: утки, гагары, кулики, множество чаек и самая крупная из нырковых уток Карелии — обыкновенная гага, ценная своим тёплым пухом.

    Пресмыкающихся на территории республики всего 5 видов: гадюка обыкновенная, уж, веретенница, ящерица живородящая и ящерица прыткая.

    Насекомых зимой практически не видно, зато летом вокруг множество гнуса: комаров, мокрецов, мошек и слепней множества видов: слепень настоящий, златоглазики, дождёвки, слепень олений, слепень серый. На юге республики распространены клещи. В Карелии можно встретить редкую бабочку махаона.

    Так же, как и фауна, растительный мир Карелии сформировался относительно недавно — 10—15 тысяч лет назад. Преобладают хвойные леса, к северу — сосновые, южнее — и сосновые, и еловые. Основные хвойные породы: сосна обыкновенная и ель обыкновенная. Реже встречаются ель финская (север республики), ель сибирская (восток). Мелколиственные породы широко распространены в лесах Карелии, это: берёза пушистая, берёза бородавчатая, осина, ольха серая, некоторые виды ив. В южных районах Карелии небольшими группами в долинах речек и ручьёв, на берегах озёр и во влажных, заболоченных местах встречается ольха чёрная, а липа мелколистная, вяз шершавый, вяз гладкий, клён остролистный произрастают в основном в подлеске, отдельными деревьями или куртинами на участках с наиболее плодородными почвами.

    Карелия — край ягод, здесь произрастают во множестве брусника, черника, морошка, голубика, клюква, хорошо прижилась в лесах малина, перебравшись из деревенских садов. На юге республики обильно растут земляника и смородина.

    Лес

    Большую часть территории Карелии (148 000 км², или 85 %) занимает государственный лесной резерв. Общий запас произрастающих лесных ресурсов всех видов и возрастов — 807 млн м³. Зрелый и перезрелый лесной запас насчитывает до 4118 млн м³, из которых 3752 млн м³ — хвойные леса.



    Население

    Всего: 716 281 (2002)

    Городское: 537 395 (75,0 %)

    Мужчины: 331 505 (46,3 %)

    Женщины: 384 776 (53,7 %)

    Женщин на 1000 мужчин: 1161

    Средний возраст: 37,1 лет

    Городское: 35,9 лет

    Сельское: 40,6 лет

    Мужское: 33,9 лет

    Женское: 39,9 лет

    Количество семей: 279 915 (из 701 314 человек)

    В городе: 208 041 (из 525 964 человек)

    В сельской местности: 71 874 (из 175 350 человек)



    Экономика

    Валовой региональный продукт Республики Карелия в 2008 году составил 117,2 миллиарда рублей, в пересчете на душу населения 170,1 тысяч рублей в год.



    Энергетика

    Ведущим производителем и поставщиком электрической и тепловой энергии является ОАО «ТГК-1». В её филиал «Карельский» входят:

    Петрозаводская ТЭЦ — крупнейшая в республике, на 85 % обеспечивает теплом город Петрозаводск

    Каскад Выгских ГЭС (5 гидроэлектростанций: Маткожненская ГЭС, Ондская ГЭС, Выгостровская ГЭС, Беломорская ГЭС, Палокоргская ГЭС)

    Каскад Кемских ГЭС (4 гидроэлектростанции: Путкинская ГЭС, Подужемская ГЭС, Юшкозерская ГЭС, Кривопорожская ГЭС)

    Каскад Сунских ГЭС (Кондопожская ГЭС и Пальеозерская ГЭС)

    Группа малых ГЭС (6 гидроэлектростанций: Питкякоски ГЭС, Хямекоски ГЭС, Харлу ГЭС, Пиени-Йоки ГЭС, Суури-Йоки ГЭС, Игнойла ГЭС)

    Дизельная электростанция на острове Валаам

    Каскады ГЭС объединяют 17 гидроэлектростанций суммарной мощностью 634 МВт. На них вырабатывается около 70 % производимой в республике электроэнергии.

    ЗАО «Норд Гидро» принадлежит ГЭС Ляскеля.

    Кроме того, работают четыре ТЭЦ целлюлозно-бумажных комбинатов общей мощностью 204 МВт.

    Передачей электрической энергии занимается компания «Карелэнерго» — филиал ОАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада».

    Протяженность электрических сетей ЛЭП 110/35/10/0,4 кВ — 10256 км.

    В жилищно-коммунальной сфере основными энергоносителями в настоящее время являются продукты переработки нефти (мазут, дизельное топливо), каменный уголь и природный газ, которые поставляются для теплоснабжающих предприятий из-за пределов республики. В малых количествах используется торф.

    С началом освоения Штокмановского газоконденсатного месторождения планируется более полная газификации Республики Карелия.

    Промышленность

    Промышленные отрасли, использующие местные природные ресурсы: лесная, деревообрабатывающая, целлюлозно-бумажная, черная металлургия, промышленность строительных материалов.

    Отрасли, работающие на привозном сырье: машиностроение, цветная металлургия.

    Крупные предприятия:

    «Авангард» — судостроительный завод

    «Вяртсильский метизный завод» — проволока, гвозди

    «Карельский окатыш» — производит железорудные окатыши

    «Кондопога» — производит газетную бумагу

    «Ляскельский бумажный завод»

    «Петрозаводскмаш» — химическое и бумагоделательное оборудование

    «Онежский тракторный завод» - тракторы типа ТЛТ-100А.

    «Сегежский ЦБК» — производство мешочной бумаги

    «Суоярвская картонная фабрика»

    Целлюлозный завод «Питкяранта»

    Надвоицкий алюминиевый завод

    Транспорт

    Служба легковых и грузовых перевозок существует в Петрозаводске и районных центрах Карелии. Появилась в 1930-1950-х гг. как услуга, предоставляемая государственными автопредприятиями. В 1950-х гг. существовали пригородные маршрутки, курсировашие из Петрозаводска до населенных пунктов Прионежского района. Первая городская маршрутка в виде легковых машин «Волга» в г. Петрозаводске появилось в 1968 г. В дальнейшем в 1970-1980-х гг. Петрозаводское автотранспортное предприятие и автоколонны райцентров осуществляли движение в городах Кондопога, Костомукша, Сегежа.



    Автодороги

    Из-за малой плотности населения в Карелии, дорожная сеть не является значительно разветвлённой. Протяженность автомобильных дорог общего пользования составляет 7822 км. Асфальтированы только основные автомагистрали и небольшие участки дороги вдоль крупных населенных пунктов. Также активно ведётся строительство новых трасс и участков трасс.

    Список основных автодорог:

    E 105 М18 «Кола»: Ялта — Харьков — Москва — Санкт-Петербург — Олонец — Петрозаводск — Кондопога — Медвежьегорск — Беломорск — Кемь — Мурманск — Киркенес

    А129 Санкт-Петербург — Приозерск — Лахденпохья — Сортавала

    А130 Олонец — Сортавала — Рускеала — Вяртсиля

    А131 Питкяранта — Лоймола — Суоярви

    А132 Суоярви — Поросозеро — Юстозеро — Медвежьегорск

    А133 Петрозаводск — Суоярви

    А134 Кочкома — Тикша — Реболы

    А135 Кемь — Калевала — Вокнаволок

    А136 Лоухи — Пяозерский — Суоперя

    А137 Калевала — Регозеро — Тунгозеро

    Р5 Вологда — Ферапонтово — Липин Бор — Вытегра — Пудож — Повенец — Медвежьегорск

    Р17 Медвежьегорск — Пергуба — Шуньга — Толвуя — Великая Губа

    Р19 Петрозаводск — Шёлтозеро — Вознесенье — Оштинский Погост

    Р21 Пряжа — Леметти

    Железнодорожный транспорт

    Железнодорожный транспорт в Карелии — одна из важнейших составляющих инфраструктуры экономики. Это 2800 километров железнодорожных путей, около 15 тысяч высококвалифицированных рабочих, 4 отделения Октябрьской железной дороги (Мурманское, Петрозаводское, Волховстроевское, Санкт-Петербургское) и Архангельское отделение Северной железной дороги. Эксплуатационная длина электрифицированных железных дорог с каждым годом увеличивается. В конце 2005 года полностью была завершена электрификация участка «Свирь—Идель» линии «Санкт-Петербург—Мурманск». Электрификация северного хода Октябрьской железной дороги обеспечила связь промышленных центров Северо-Запада — Мурманска, Карелии, Архангельска и республики Коми — с другими регионами России. Сейчас на очереди электрификация линии «Кочкома—Костомукша—Люття» с последующим пуском пассажирского и грузового движения.

    С 1 января 2011 года пригородные железнодорожные перевозки осуществляет ОАО «Северо-Западная пригородная пассажирская компания» (до этого «Карелпригород»). Электропоезда СЗ ППК работают на участках «Кемь-Свирь», «Кемь—Апатиты», «Кемь—Беломорск—Маленьга», «Сортавала—Кузнечное».

    3.1.2. Земельный участок

    Характеристика земельных участков [объекта оценки] представлена в таблице 1.
    Таблица 1. Основные сведения о земельном участке см. Приложение №1





    Собственник

    Кадастровый номер

    Площадь, кв.м

    Адрес участка, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу:

    вид разрешенного использования / категория земель

    кол-во

    Новая рыночная стоимость за сотку

    Новая стоимость за участок

    СМОТРИ ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

    Рельеф земельного участка ровный, спокойный.

    Инженерные сети (электрические, водопроводные, канализационные) расположены на расстоянии 2-4 км от границы земельных участков.

    Форма земельных участков в основном неправильная, строения на участках в настоящее время отсутствуют.

    На территории участков отсутствуют какие-либо природные факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимость (овраги, холмы, заболоченные участки и т.д.). Земельные участки не огорожены.

    Особенности объекта оценки:

    Участки представляют собой не используемые поля, расположенные на опушках леса.

    3.1.3. Улучшения

    Улучшения земельного участка отсутствуют.

    3.1.4. Информация о текущем использовании объекта оценки

    В настоящее время объект оценки по прямому назначению не используется. Произрастает трава и мелкий кустарник. Поля не обрабатываются более 10 лет.

    3.1.5. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость

    Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость, не выявлены.

    3.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА РАСПОЛОЖЕННОГО В РЕСПУБЛИКЕ КАРЕЛИЯ

    3.2.1. Анализ местоположения



    Район расположения

    Республика Карелия, Питкярантский р-н, урочище Вуорилампи - расположен в 300 км на северо-восток от г Петрозаводск.

    В составе района 5 городских и сельских поселений, которые насчитывают 24 населенных пунктов.

    Население района – около 62 472 чел., в том числе городское -32 658 чел.

    Административный центр района - город Сенега.

    Через территорию района проходят автомобильная дорога (М18), железная дорога ярославского направления.

    Суоярвский р-н в социально-экономическом отношении развивался как территория, имеющая рекреационное значение и обеспечивающая себя и соседние области рабочей силой.

    Основу экономики района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия по производству товаров народного потребления, имеются предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи.
    Развитость социально-бытовой инфраструктуры

    Территория района расположения объекта оценки имеет слабо развитую инфраструктуру, что связано, в первую очередь, с расположением объекта и удаленностью от магистральных дорог.


    Удаленность, транспортная доступность

    Объект оценки расположен на расстоянии 300 км на северо-восток от г Петрозаводск.



    Рисунок 1. Фрагмент карты с указанием местоположения объекта оценки


    Доступ к объекту

    Доступ к объекту осуществляется автомобильным транспортом со стороны трассы М18



    Парковка

    Стихийная.



    Окружающая застройка

    Окружение составляют земли сельхозназначения, озера, реки Шальма и Быстрица.

    3.2.2. Земельный участок

    Характеристика земельного участка [объекта оценки] представлена в таблице 1.



    Таблица 1. Основные сведения о земельном участке

    3.2.3. Улучшения

    Улучшения земельного участка отсутствуют.

    3.2.4. Информация о текущем использовании объекта оценки

    В настоящее время объект оценки по прямому назначению не используется. Произростает трава и мелкий кустарник. Поля не обрабатываются более 10 лет.

    3.2.5. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость

    Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость, не выявлены.

    4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ


    1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   22

    Коьрта
    Контакты

        Главная страница


    Отчет №45/02 Об оценке комплекса земельных участков

    Скачать 12.88 Mb.